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もやもや疑問に「白黒つけろ!」 「賃貸」vs.「持ち家」どっちがおトク?

2020年9月 6日号

 コロナ禍は住宅市場にも影響を及ぼし、取引数は減少。一方でマンションの価格はリーマン・ショック時のように下落はしていないという。人生で最も大きな買い物とされるのが家。買ってしまうのがいいのか、あるいは借り続ける方がいいのか。見極めのポイントは?

「賃貸か? 持ち家か?」

 一生涯にかかる住居費は、どちらが得なのか。住まい選びを考えるうえでの永遠のテーマだろう。

 埼玉県の賃貸マンションで暮らしている会社員の米山康之さん(40、仮名=以下同)は、このところ住宅の住み替えについて思案中だ。家族は、パート勤めをする妻の由香さん(37)と娘の頼子さん(10)。現在、住んでいるマンションの家賃は8万円で、間取りは2LDK(50平方㍍)。夫婦2人の時は十分な広さだったが、子どもの成長とともに手狭になってきた。

「先日とうとう、娘から自分の部屋がほしいと言われてしまいました。コロナ禍で在宅勤務が始まったことも影響していると思います。今はリビングで仕事をしていますが、僕も家族も落ち着きません。在宅勤務は続きそうなので、娘の個室と僕のワークスペースを作れる家への引っ越しを考えています」(米山さん)

 米山さんが住み替えを希望しているのは80〜90平方㍍3LDKのマンションで、周辺の家賃相場を調べると11万円程度になる。

「広い家が必要なのは、子どもが成長するまでの間だけです。部屋数が多いと、子どもが独立したら持て余してしまうので、これまでは状況に応じて、賃貸を住み替えていけばいいと思っていました。でも、毎月11万円も家賃を払うなら、住宅ローンを組んでマイホームを買った方がいいのか迷っています」(同)

 仮に家賃11万円のマンションに20年住み続けた場合、家賃総額は2640万円に上る。小さな家なら1軒買えそうな金額だ。米山さんが迷うのも無理はない。だが、『書けばわかる!わが家にピッタリな住宅の選び方・買い方』(翔泳社)などの著書があるファイナンシャルプランナーの竹下さくらさんは、賃貸と持ち家の住居費比較について次のように話す。

「過去に私が行ったライフプラン相談での住居費の一生涯比較では、多くのケースで、おおむねトントンという結果が出ています。実は賃貸でも持ち家でも、一生涯にかかる住居費はそれほど変わらないんです」

 実際、賃貸と持ち家では、住居費の総額はいくらになるのだろうか。米山さんのケースで、今後50年間の住居費を比較してみよう。

 ◇住居費比較

 住居費の一生涯比較をする時は、単純に賃貸の「家賃」と持ち家の「住宅ローン」を比べればいいわけではない。それぞれに付随する費用も含めて、住居費の総額を比べる必要がある。

 ◆賃貸の住居費

 賃貸は家賃のほか入居時に、敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し代などの初期費用がかかる。最近は、敷金・礼金なしの物件もあるが、初期費用は家賃の4〜6カ月分が目安。また、入居中は2年ごとに家賃の1〜2カ月分の更新料がかかるのが一般的だ。同時に火災保険料(2万円程度)の更新もある。

 ◆持ち家の住居費

「マンションの広告を見ていると、『家賃並みの住宅ローンで購入可能』といった宣伝文句を見かけることがありますが、マイホーム購入にかかる費用はローンだけではありません」(竹下さん、以下同)

 まず、購入時に必要になるのが諸費用。印紙税、登録免許税、司法書士の報酬、融資手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料(銀行ローンは金利に込みが一般的)など住宅ローンを組むための費用のほか、不動産取得税も必要だ。新しい家に合わせて家具や家電を新調した場合は、その分だけ費用もアップする。

「新築マンションの場合、これら諸費用は物件価格の3〜5%が目安。建売住宅や中古マンションは、仲介手数料が加わるため6〜8%程度を見込んでおく必要があります」

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